老挝租商铺厂房，签合同前先看这几点，避免踩坑
ເຊົ່າຮ້ານຄ້າ ຫຼື ໂຮງງານຢູ່ລາວ, ກ່ອນເຊັນສັນຍາໃຫ້ເບິ່ງຈຸດເຫຼົ່ານີ້ກ່ອນ, ຫຼີກເວັ້ນການຕົກບ່ວງ
Renting a Shop or Factory in Laos: Check These Points Before Signing a Contract to Avoid Pitfalls
发布日期: 2026-07-30 · 老法智 LaoPaniti 普法专栏
张老板在万象租了个铺面做餐饮，签了三年合同，装修花了十几万。结果半年后房东说土地是租来的，现在地主收回，他只能搬走，装修费全打了水漂。这种故事在老挝并不少见。租商铺或厂房，合同签不对，后面全是麻烦。
一、先查清楚“谁有权租给你”
签合同前，第一件事不是谈价格，而是核实出租方对物业或土地有没有合法权利。依据《民法典》合同规则和《土地法》的相关规定，只有权利人才有权出租。如果是二房东，必须看原始合同里是否允许转租。实务中，很多纠纷就出在权属不清上——比如房东自己也是租户，或者土地是集体所有但个人擅自出租。建议要求出租方提供产权证明或土地使用权文件，必要时去相关部门核实。
二、合同里这些条款必须写清楚
一份靠谱的租赁合同，至少要把以下内容写明白：
- 租赁标的与用途：具体位置、面积、允许做什么生意。
- 租期与续租：起止日期，续租条件（比如提前多久通知、租金是否调整）。
- 租金及调整机制：金额、支付方式（月付/季付/年付），以及未来涨租的幅度和频率。
- 押金：金额、退还条件（比如退租时无欠费无损坏）。
- 维修与装修归属：小修谁负责，大修谁承担；装修投入在合同到期后归谁，能否拆除。
- 转租限制：是否允许转租或分租。
- 解除条件与违约责任：什么情况下可以提前解约，违约金怎么算。
- 期满后的恢复原状或去识别化义务：比如拆掉招牌、恢复墙面。
涉及土地使用权的，还要看清权利来源（是国有土地还是租赁土地）和剩余期限，避免租期还没到，地主就把地收回了。
三、金额大、周期长的租赁，建议做合同体检
如果租金总额高或者租期超过三年，光靠口头约定或简单模板风险很大。老法智提供免费的AI合同体检工具，上传合同就能自动识别风险条款，比如押金退还条件模糊、续租权缺失、违约责任不对等等。另外，还可以用老法智的商标查重工具，确认你的品牌名不会被房东或其他商户抢注。
相关阅读：
本文由老法智 LaoPaniti 整理，仅供参考，不构成法律意见。
---
老法智免费AI咨询、合同体检、商标查重 👉 https://www.123laoai.com
常见问题 FAQ
在老挝租商铺，房东要求一次性付一年租金，合理吗？
实务中常见一次性付半年或一年租金，但建议在合同中明确如果房东提前收回物业，剩余租金和押金如何退还。如果金额较大，可以协商分期支付。
ພາສາລາວ (老挝语)
ໃນການເຊົ່າຮ້ານຄ້າຢູ່ລາວ, ເຈົ້າຂອງຕຶກຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຈ່າຍຄ່າເຊົ່າລ່ວງໜ້າທັງປີ, ຖືກຕ້ອງບໍ?
ໃນພາກປະຕິບັດ ມັກຈະມີການຈ່າຍລ່ວງໜ້າເຄິ່ງປີ ຫຼື ໜຶ່ງປີ, ແຕ່ແນະນຳໃຫ້ລະບຸໃນສັນຍາວ່າ ຖ້າເຈົ້າຂອງຕຶກເອົາຄືນກ່ອນກຳນົດ, ຄ່າເຊົ່າທີ່ຍັງເຫຼືອ ແລະ ເງິນຄ້ຳປະກັນຈະຄືນແນວໃດ. ຖ້າຈຳນວນເງິນຫຼາຍ, ສາມາດເຈລະຈາໃຫ້ຈ່າຍເປັນງວດໄດ້.
English
In Laos, when renting a shop, the landlord requires a one-year rent payment upfront. Is this reasonable?
It is common in practice to pay half a year or a year's rent upfront, but it is recommended to specify in the contract how the remaining rent and deposit will be refunded if the landlord reclaims the property early. If the amount is large, you can negotiate installment payments.
租厂房时，土地是租来的，合同到期后我的厂房能拆走吗？
这取决于合同约定。依据《民法典》合同规则，如果合同没有明确，通常装修或添附物归出租方，但可以协商拆除。建议在合同中写明：租期届满后，承租方有权拆除自建厂房或设备，并恢复土地原状。
ພາສາລາວ (老挝语)
ເມື່ອເຊົ່າໂຮງງານ, ທີ່ດິນແມ່ນເຊົ່າມາ, ເມື່ອສັນຍາສິ້ນສຸດ ໂຮງງານຂອງຂ້ອຍສາມາດຮື້ຖອນໄດ້ບໍ?
ຂຶ້ນກັບຂໍ້ກຳນົດໃນສັນຍາ. ອີງຕາມກົດລະບຽບສັນຍາຂອງປະມວນກົດໝາຍແພ່ງ, ຖ້າສັນຍາບໍ່ໄດ້ລະບຸ, ໂດຍທົ່ວໄປ ການຕົກແຕ່ງ ຫຼື ສິ່ງທີ່ຕິດກັບທີ່ດິນຈະຕົກເປັນຂອງຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າ, ແຕ່ສາມາດເຈລະຈາໃຫ້ຮື້ຖອນໄດ້. ແນະນຳໃຫ້ລະບຸໃນສັນຍາວ່າ: ເມື່ອສິ້ນສຸດໄລຍະເຊົ່າ, ຜູ້ເຊົ່າມີສິດຮື້ຖອນໂຮງງານ ຫຼື ອຸປະກອນທີ່ສ້າງເອງ, ແລະ ຟື້ນຟູທີ່ດິນໃຫ້ຢູ່ໃນສະພາບເດີມ.
English
When renting a factory on leased land, can I remove my factory building after the contract expires?
This depends on the contract terms. According to the contract rules of the Civil Code, if the contract is silent, renovations or attachments usually belong to the lessor, but removal can be negotiated. It is advisable to state in the contract that upon lease expiration, the lessee has the right to remove self-built factory buildings or equipment and restore the land to its original condition.
二房东转租给我，我需要看什么文件？
需要看二房东与原房东的租赁合同，确认其中是否有允许转租的条款。同时要求二房东提供原房东的同意转租书面证明。如果原合同禁止转租，你的租赁合同可能无效。
ພາສາລາວ (老挝语)
ຜູ້ເຊົ່າຊ່ວງເຊົ່າຕໍ່ໃຫ້ຂ້ອຍ, ຂ້ອຍຕ້ອງເບິ່ງເອກະສານຫຍັງແດ່?
ຕ້ອງເບິ່ງສັນຍາເຊົ່າລະຫວ່າງຜູ້ເຊົ່າຊ່ວງ ແລະ ເຈົ້າຂອງຕຶກຕົ້ນສະບັບ, ເພື່ອຢືນຢັນວ່າມີຂໍ້ກຳນົດອະນຸຍາດໃຫ້ເຊົ່າຊ່ວງຫຼືບໍ່. ພ້ອມກັນນັ້ນ, ໃຫ້ຂໍໃບຢັ້ງຢືນການອະນຸຍາດໃຫ້ເຊົ່າຊ່ວງຈາກເຈົ້າຂອງຕຶກຕົ້ນສະບັບ. ຖ້າສັນຍາຕົ້ນສະບັບຫ້າມການເຊົ່າຊ່ວງ, ສັນຍາເຊົ່າຂອງເຈົ້າອາດຈະບໍ່ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້.
English
If I rent from a sublessor, what documents should I check?
You need to review the sublessor's lease agreement with the original landlord to confirm whether it contains a clause permitting subleasing. Also, request a written consent from the original landlord for the sublease. If the original contract prohibits subleasing, your lease agreement may be invalid.
本文依据 / Legal basis
- 《民法典》第合同规则条
- 《土地法》第相关规定条
ເຊົ່າຮ້ານຄ້າ ຫຼື ໂຮງງານຢູ່ລາວ, ກ່ອນເຊັນສັນຍາໃຫ້ເບິ່ງຈຸດເຫຼົ່ານີ້ກ່ອນ, ຫຼີກເວັ້ນການຕົກບ່ວງ
ທ້າວຈ້າງທີ່ເຊົ່າຮ້ານຄ້າແຫ່ງໜຶ່ງໃນນະຄອນຫຼວງວຽງຈັນເພື່ອເຮັດທຸລະກິດອາຫານ, ເຊັນສັນຍາ 3 ປີ, ໃຊ້ຈ່າຍຄ່າຕົກແຕ່ງຫຼາຍສິບລ້ານກີບ. ຜ່ານໄປເຄິ່ງປີ ເຈົ້າຂອງຕຶກບອກວ່າດິນແມ່ນເຊົ່າມາ, ດຽວນີ້ເຈົ້າຂອງດິນເອົາຄືນ, ລາວຕ້ອງຍ້າຍອອກ, ຄ່າຕົກແຕ່ງທັງໝົດສູນເສຍ. ເລື່ອງແບບນີ້ບໍ່ແມ່ນເລື່ອງແປກຢູ່ລາວ. ເຊົ່າຮ້ານຄ້າ ຫຼື ໂຮງງານ, ຖ້າເຊັນສັນຍາຜິດ, ຕໍ່ໄປຈະມີບັນຫາເຕັມໄປ.
ຫນຶ່ງ, ກວດກ່ອນວ່າ "ໃຜມີສິດໃຫ້ເຊົ່າເຈົ້າ"
ກ່ອນເຊັນສັນຍາ, ສິ່ງທຳອິດບໍ່ແມ່ນຕໍ່ລາຄາ, ແຕ່ແມ່ນກວດສອບວ່າຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າມີສິດຕາມກົດໝາຍໃນຊັບສິນ ຫຼື ທີ່ດິນຫຼືບໍ່. ອີງຕາມກົດລະບຽບສັນຍາຂອງປະມວນກົດໝາຍແພ່ງ ແລະ ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ, ມີແຕ່ເຈົ້າຂອງສິດເທົ່ານັ້ນທີ່ມີສິດໃຫ້ເຊົ່າ. ຖ້າເປັນຜູ້ເຊົ່າຊ່ວງ, ຕ້ອງເບິ່ງສັນຍາຕົ້ນສະບັບວ່າອະນຸຍາດໃຫ້ເຊົ່າຊ່ວງຫຼືບໍ່. ໃນພາກປະຕິບັດ, ຫຼາຍຂໍ້ຂັດແຍ່ງເກີດຈາກຄວາມບໍ່ຊັດເຈນກ່ຽວກັບສິດ – ເຊັ່ນ ເຈົ້າຂອງຕຶກກໍເປັນຜູ້ເຊົ່າເອງ, ຫຼື ທີ່ດິນເປັນຂອງລວມແຕ່ບຸກຄົນໃຫ້ເຊົ່າໂດຍບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ. ແນະນຳໃຫ້ຂໍໃບຢັ້ງຢືນສິດຄອບຄອງ ຫຼື ເອກະສານສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນຈາກຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າ, ຖ້າຈຳເປັນໃຫ້ໄປກວດສອບກັບຫ້ອງການທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ.
ສອງ, ຂໍ້ກຳນົດເຫຼົ່ານີ້ໃນສັນຍາຕ້ອງຂຽນໃຫ້ຊັດເຈນ
ສັນຍາເຊົ່າທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ ຢ່າງໜ້ອຍຕ້ອງຂຽນສິ່ງຕໍ່ໄປນີ້ໃຫ້ຊັດເຈນ:
- ຈຸດປະສົງ ແລະ ການນຳໃຊ້ສິ່ງເຊົ່າ: ສະຖານທີ່, ເນື້ອທີ່, ອະນຸຍາດໃຫ້ເຮັດທຸລະກິດປະເພດໃດ.
- ໄລຍະເຊົ່າ ແລະ ການຕໍ່ອາຍຸ: ວັນທີເລີ່ມ ແລະ ສິ້ນສຸດ, ເງື່ອນໄຂການຕໍ່ອາຍຸ (ເຊັ່ນ ແຈ້ງລ່ວງໜ້າຈັກມື້, ຄ່າເຊົ່າຈະປັບປຸງຫຼືບໍ່).
- ຄ່າເຊົ່າ ແລະ ກົນໄກການປັບປຸງ: ຈຳນວນເງິນ, ວິທີການຈ່າຍ (ລາຍເດືອນ/ລາຍໄຕມາດ/ລາຍປີ), ແລະ ອັດຕາ ແລະ ຄວາມຖີ່ຂອງການຂຶ້ນຄ່າເຊົ່າໃນອະນາຄົດ.
- ເງິນຄ້ຳປະກັນ: ຈຳນວນເງິນ, ເງື່ອນໄຂການຄືນ (ເຊັ່ນ ບໍ່ມີໜີ້ ແລະ ບໍ່ມີຄວາມເສຍຫາຍເມື່ອອອກ).
- ການສ້ອມແປງ ແລະ ການຕົກແຕ່ງ: ຜູ້ໃດຮັບຜິດຊອບການສ້ອມແປງເລັກນ້ອຍ, ຜູ້ໃດຮັບຜິດຊອບການສ້ອມແປງໃຫຍ່; ເມື່ອສັນຍາສິ້ນສຸດ, ການຕົກແຕ່ງເປັນຂອງໃຜ, ສາມາດຮື້ຖອນໄດ້ຫຼືບໍ່.
- ຂໍ້ຈຳກັດການເຊົ່າຊ່ວງ: ອະນຸຍາດໃຫ້ເຊົ່າຊ່ວງ ຫຼື ແບ່ງເຊົ່າຫຼືບໍ່.
- ເງື່ອນໄຂການຍົກເລີກ ແລະ ຄວາມຮັບຜິດຊອບຕໍ່ການລະເມີດສັນຍາ: ໃນກໍລະນີໃດທີ່ສາມາດຍົກເລີກສັນຍາກ່ອນກຳນົດ, ຄ່າປັບໃໝຄິດໄລ່ແນວໃດ.
- ພັນທະໃນການຟື້ນຟູສະພາບເດີມ ຫຼື ການຖອນເຄື່ອງໝາຍຫຼັງສິ້ນສຸດສັນຍາ: ເຊັ່ນ ຮື້ປ້າຍ, ຟື້ນຟູຝາ.
ຖ້າກ່ຽວຂ້ອງກັບສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນ, ຕ້ອງເບິ່ງແຫຼ່ງທີ່ມາຂອງສິດ (ວ່າເປັນທີ່ດິນຂອງລັດ ຫຼື ທີ່ດິນເຊົ່າ) ແລະ ໄລຍະເວລາທີ່ຍັງເຫຼືອ, ເພື່ອຫຼີກເວັ້ນກໍລະນີທີ່ໄລຍະເຊົ່າຍັງບໍ່ໝົດ ແຕ່ເຈົ້າຂອງດິນເອົາຄືນ.
ສາມ, ການເຊົ່າທີ່ມີມູນຄ່າສູງ ຫຼື ໄລຍະຍາວ, ແນະນຳໃຫ້ກວດສຸຂະພາບສັນຍາ
ຖ້າຄ່າເຊົ່າລວມສູງ ຫຼື ໄລຍະເຊົ່າເກີນ 3 ປີ, ການໃຊ້ພຽງການຕົກລົງດ້ວຍປາກ ຫຼື ແບບຟອມງ່າຍໆ ມີຄວາມສ່ຽງສູງ. 老法智 ມີເຄື່ອງມືກວດສຸຂະພາບສັນຍາ AI ຟຣີ, ອັບໂຫຼດສັນຍາເຂົ້າໄປ ຈະສາມາດກວດຫາຂໍ້ກຳນົດທີ່ມີຄວາມສ່ຽງໂດຍອັດຕະໂນມັດ, ເຊັ່ນ ເງື່ອນໄຂການຄືນເງິນຄ້ຳປະກັນທີ່ບໍ່ຊັດເຈນ, ການຂາດສິດຕໍ່ອາຍຸ, ຄວາມຮັບຜິດຊອບຕໍ່ການລະເມີດສັນຍາທີ່ບໍ່ສົມດຸນ ແລະ ອື່ນໆ. ນອກຈາກນີ້, ຍັງສາມາດໃຊ້ເຄື່ອງມືກວດຊ້ຳຊ້ອນເຄື່ອງໝາຍການຄ້າຂອງ 老法智 ເພື່ອຢືນຢັນວ່າຊື່ຍີ່ຫໍ້ຂອງທ່ານຈະບໍ່ຖືກຈົດທະບຽນໂດຍເຈົ້າຂອງຕຶກ ຫຼື ຜູ້ຄ້າອື່ນ.
ອ່ານເພີ່ມເຕີມ:
- 《ເມື່ອມີຂໍ້ຂັດແຍ່ງທີ່ດິນກັບຄູ່ຮ່ວມງານລາວ, ຈະແກ້ໄຂຕາມກົດໝາຍແນວໃດ?》
- 《ລົງທຶນໃນເຂດເສດຖະກິດພິເສດ ຫຼື ອຸດສາຫະກຳການຜະລິດຂອງລາວ, ສິດຜົນປະໂຫຍດຈະໄດ້ຮັບການປົກປ້ອງແນວໃດ? ເສັ້ນທາງການແກ້ໄຂຂໍ້ຂັດແຍ່ງຄົບຊຸດ》
ບົດຄວາມນີ້ຮຽບຮຽງໂດຍ 老法智 LaoPaniti, ໃຫ້ເປັນຂໍ້ມູນອ້າງອີງເທົ່ານັ້ນ, ບໍ່ຖືເປັນຄຳແນະນຳທາງກົດໝາຍ.
---
老法智 ການໃຫ້ຄຳປຶກສາ AI ຟຣີ, ກວດສຸຂະພາບສັນຍາ, ກວດຊ້ຳຊ້ອນເຄື່ອງໝາຍການຄ້າ 👉 https://www.123laoai.com
Renting a Shop or Factory in Laos: Check These Points Before Signing a Contract to Avoid Pitfalls
Mr. Zhang rented a shop in Vientiane for a restaurant, signed a three-year contract, and spent over 100,000 RMB on renovations. Six months later, the landlord said the land was leased and the landowner reclaimed it, forcing him to move out, losing all renovation costs. Such stories are not uncommon in Laos. When renting a shop or factory, a poorly drafted contract leads to endless troubles.
1. First, Verify Who Has the Right to Lease to You
Before signing a contract, the first step is not to negotiate the price but to verify whether the lessor has legal rights to the property or land. According to the contract rules of the Civil Code and relevant provisions of the Land Law, only the right holder has the right to lease. If it is a sublessor, you must check whether the original contract permits subleasing. In practice, many disputes arise from unclear ownership—for example, the landlord is also a tenant, or the land is collectively owned but leased out by an individual without authorization. It is recommended to request the lessor to provide title certificates or land use right documents, and if necessary, verify with relevant authorities.
2. These Terms Must Be Clearly Stated in the Contract
A reliable lease agreement should at least specify the following:
- Leased Property and Use: Specific location, area, and permitted business activities.
- Lease Term and Renewal: Start and end dates, renewal conditions (e.g., notice period, rent adjustment).
- Rent and Adjustment Mechanism: Amount, payment method (monthly/quarterly/yearly), and future rent increase rate and frequency.
- Deposit: Amount and conditions for refund (e.g., no outstanding payments or damage upon vacating).
- Repairs and Renovation Ownership: Who is responsible for minor repairs and major repairs; ownership of renovation investments upon contract expiration, and whether they can be removed.
- Subleasing Restrictions: Whether subleasing or partitioning is allowed.
- Termination Conditions and Liability for Breach of Contract: Circumstances for early termination and calculation of penalty / liquidated damages.
- Obligation to Restore or De-identify upon Expiration: e.g., remove signage, restore walls.
For matters involving land use rights, clarify the source of rights (state land or leased land) and the remaining term to avoid the landowner reclaiming the land before the lease term ends.
3. For High-Value or Long-Term Leases, Consider a Contract Check
If the total rent is high or the lease term exceeds three years, relying solely on oral agreements or simple templates carries significant risk. LaoPaniti offers a free AI contract check tool—upload your contract to automatically identify risky terms, such as vague deposit refund conditions, lack of renewal rights, or unbalanced liability for breach of contract. Additionally, use LaoPaniti's trademark search tool to ensure your brand name is not preemptively registered by the landlord or other merchants.
Related reading:
- How to Legally Resolve Land Disputes with Lao Partners?
- Investing in Laos' Special Economic Zones or Manufacturing: How Are Rights Protected? Full Analysis of Dispute Resolution Paths
This article is compiled by 老法智 LaoPaniti for reference only and does not constitute legal advice.
---
老法智 Free AI Consultation, Contract Check, Trademark Search 👉 https://www.123laoai.com