在老挝拿地，为什么只能“租”不能“买”？外资开发商必知
ການຖືທີ່ດິນໃນລາວ: ເປັນຫຍັງຈຶ່ງພຽງແຕ່ “ເຊົ່າ” ບໍ່ໄດ້ “ຊື້”? ນັກລົງທຶນຕ່າງປະເທດຕ້ອງຮູ້
In Laos, why can you only 'lease' land but not 'buy' it? What foreign developers must know
发布日期: 2026-07-05 · 老法智 LawLaoAI 普法专栏
你准备在老挝投资一个度假村或工厂，看中一块地，想直接“买下来”——但当地中介告诉你，这块地只能“租”或“特许经营”，不能买断所有权。你可能会疑惑：为什么？
土地属于国家，你拿到的只是使用权
老挝的土地制度与许多国家不同：土地属于国家全民所有，由国家统一管理和分配。任何个人、法人和组织依法取得的都是土地使用权，而不是土地的所有权。依据《土地法》的相关规定，外侨、无国籍人和外国人（含外国投资企业）可以依法获得土地租赁或土地特许权，但不享有土地所有权。也就是说，外资开发商在老挝拿地的核心不是“买断”，而是通过租赁或特许方式获得一定期限内的使用权。
使用权不等于所有权，但权益有保障
虽然拿不到地的所有权，但承租人或特许人在合同范围内可以使用土地，并对自己在土地上建造的建筑物和产生的收益享有所有权。这意味着，你可以在租来的土地上盖楼、建工厂，这些建筑物归你所有，但土地本身仍属于国家。因此，签约前务必把权利来源是否合法、期限多长、能否续期、能否转让抵押这些条款谈清楚。实务中通常建议在合同中明确约定续期条件和转让限制，避免后续纠纷。
拿地前先做“合同体检”，避免踩坑
涉及土地的投入大、周期长，签约前建议先核实权属并做合同体检。老法智提供AI合同体检与免费咨询，帮助你快速识别合同中的风险条款。此外，如果你计划在老挝注册商标或进行其他商业活动，老法智的商标查重工具也能帮你提前规避品牌侵权风险。
本文由老法智 LawLao AI 整理，仅供参考，不构成法律意见。 如果你有更多疑问，欢迎访问 https://www.123laoai.com 免费向AI咨询，或使用合同体检和商标查重工具，让投资更安心。
常见问题 FAQ
外资开发商在老挝能买到土地所有权吗？
不能。依据《土地法》的相关规定，外侨、无国籍人和外国人（含外国投资企业）只能获得土地租赁或土地特许权，不享有土地所有权。
ພາສາລາວ (老挝语)
ນັກລົງທຶນຕ່າງປະເທດສາມາດຊື້ກຳມະສິດທີ່ດິນໃນລາວໄດ້ບໍ?
ບໍ່ໄດ້. ອີງຕາມຂໍ້ກຳນົດຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ, ຄົນຕ່າງດ້າວ, ຄົນບໍ່ມີສັນຊາດ ແລະ ຄົນຕ່າງປະເທດ (ລວມທັງວິສາຫະກິດລົງທຶນຈາກຕ່າງປະເທດ) ສາມາດໄດ້ຮັບພຽງແຕ່ການເຊົ່າທີ່ດິນ ຫຼື ສຳປະທານທີ່ດິນ, ບໍ່ມີກຳມະສິດທີ່ດິນ.
English
Can foreign developers buy land ownership in Laos?
No. According to the relevant provisions of the Land Law, aliens, stateless persons, and foreigners (including foreign investment enterprises) can only obtain land lease or land concession rights, and do not enjoy land ownership.
租来的土地上建的建筑物归谁所有？
承租人或特许人在合同范围内对自己在土地上建造的建筑物和产生的收益享有所有权。
ພາສາລາວ (老挝语)
ສິ່ງກໍ່ສ້າງເທິງທີ່ດິນທີ່ເຊົ່າມາ ເປັນຂອງໃຜ?
ຜູ້ເຊົ່າ ຫຼື ຜູ້ໄດ້ຮັບສຳປະທານ ມີກຳມະສິດໃນສິ່ງກໍ່ສ້າງ ແລະ ຜົນປະໂຫຍດທີ່ເກີດຂຶ້ນເທິງທີ່ດິນ ພາຍໃນຂອບເຂດຂອງສັນຍາ.
English
Who owns the buildings constructed on leased land?
The lessee or concessionaire owns the buildings constructed on the land and the income generated within the scope of the contract.
土地使用权到期后能续期吗？
这取决于合同条款。建议在签约前明确约定续期条件，并咨询专业人士确认。
ພາສາລາວ (老挝语)
ສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນເມື່ອໝົດອາຍຸ ສາມາດຕໍ່ອາຍຸໄດ້ບໍ?
ຂຶ້ນກັບຂໍ້ກຳນົດໃນສັນຍາ. ແນະນຳໃຫ້ກຳນົດເງື່ອນໄຂການຕໍ່ອາຍຸໃຫ້ຊັດເຈນກ່ອນເຊັນສັນຍາ ແລະ ປຶກສາຜູ້ຊ່ຽວຊານເພື່ອຢືນຢັນ.
English
Can the land use right be renewed after expiration?
This depends on the contract terms. It is recommended to clearly stipulate renewal conditions before signing and consult professionals for confirmation.
本文依据 / Legal basis
- 《土地法》
ການຖືທີ່ດິນໃນລາວ: ເປັນຫຍັງຈຶ່ງພຽງແຕ່ “ເຊົ່າ” ບໍ່ໄດ້ “ຊື້”? ນັກລົງທຶນຕ່າງປະເທດຕ້ອງຮູ້
ທ່ານກຳລັງກະກຽມລົງທຶນສ້າງຣີສອດ ຫຼື ໂຮງງານໃນລາວ, ເຫັນທີ່ດິນຕອນໜຶ່ງທີ່ຖືກໃຈ, ຢາກ “ຊື້” ໂດຍກົງ—ແຕ່ນາຍໜ້າທ້ອງຖິ່ນບອກວ່າທີ່ດິນນີ້ພຽງແຕ່ “ເຊົ່າ” ຫຼື “ສຳປະທານ” ເທົ່ານັ້ນ, ບໍ່ສາມາດຊື້ຂາຍກຳມະສິດໄດ້. ທ່ານອາດສົງໄສວ່າ: ເປັນຫຍັງ?
ທີ່ດິນເປັນຂອງລັດ, ທ່ານໄດ້ຮັບພຽງແຕ່ສິດນຳໃຊ້
ລະບົບທີ່ດິນຂອງລາວແຕກຕ່າງຈາກຫຼາຍປະເທດ: ທີ່ດິນເປັນຂອງລັດທັງໝົດ, ລັດເປັນຜູ້ຄຸ້ມຄອງ ແລະ ຈັດສັນ. ບຸກຄົນ, ນິຕິບຸກຄົນ ແລະ ອົງກອນໃດໆ ທີ່ໄດ້ຮັບທີ່ດິນຕາມກົດໝາຍ ລ້ວນແຕ່ໄດ້ຮັບສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນ, ບໍ່ແມ່ນກຳມະສິດທີ່ດິນ. ອີງຕາມຂໍ້ກຳນົດຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ, ຄົນຕ່າງດ້າວ, ຄົນບໍ່ມີສັນຊາດ ແລະ ຄົນຕ່າງປະເທດ (ລວມທັງວິສາຫະກິດລົງທຶນຈາກຕ່າງປະເທດ) ສາມາດໄດ້ຮັບການເຊົ່າທີ່ດິນ ຫຼື ສຳປະທານທີ່ດິນ ຕາມກົດໝາຍ, ແຕ່ບໍ່ມີກຳມະສິດທີ່ດິນ. ນັ້ນໝາຍຄວາມວ່າ, ຫຼັກຂອງການຖືທີ່ດິນຂອງນັກລົງທຶນຕ່າງປະເທດໃນລາວ ບໍ່ແມ່ນ “ຊື້ຂາດ” ແຕ່ແມ່ນການໄດ້ຮັບສິດນຳໃຊ້ພາຍໃນກຳນົດເວລາ ຜ່ານການເຊົ່າ ຫຼື ສຳປະທານ.
ສິດນຳໃຊ້ບໍ່ເທົ່າກັບກຳມະສິດ, ແຕ່ສິດຜົນປະໂຫຍດມີການຄຸ້ມຄອງ
ເຖິງແມ່ນວ່າບໍ່ໄດ້ກຳມະສິດທີ່ດິນ, ແຕ່ຜູ້ເຊົ່າ ຫຼື ຜູ້ໄດ້ຮັບສຳປະທານ ສາມາດນຳໃຊ້ທີ່ດິນພາຍໃນຂອບເຂດຂອງສັນຍາ ແລະ ມີກຳມະສິດໃນສິ່ງກໍ່ສ້າງ ແລະ ຜົນປະໂຫຍດທີ່ເກີດຂຶ້ນເທິງທີ່ດິນນັ້ນ. ນັ້ນໝາຍຄວາມວ່າ, ທ່ານສາມາດສ້າງຕຶກ, ໂຮງງານເທິງທີ່ດິນທີ່ເຊົ່າມາ, ສິ່ງກໍ່ສ້າງເຫຼົ່ານີ້ເປັນຂອງທ່ານ, ແຕ່ທີ່ດິນຍັງເປັນຂອງລັດ. ສະນັ້ນ, ກ່ອນເຊັນສັນຍາ ຕ້ອງເຈລະຈາໃຫ້ຊັດເຈນກ່ຽວກັບຂໍ້ກຳນົດຕ່າງໆ ເຊັ່ນ: ແຫຼ່ງທີ່ມາຂອງສິດວ່າຖືກຕ້ອງຕາມກົດໝາຍຫຼືບໍ່, ກຳນົດເວລາດົນປານໃດ, ສາມາດຕໍ່ອາຍຸໄດ້ຫຼືບໍ່, ສາມາດໂອນ ຫຼື ຈຳນອງໄດ້ຫຼືບໍ່. ໃນພາກປະຕິບັດ ມັກແນະນຳໃຫ້ກຳນົດເງື່ອນໄຂການຕໍ່ອາຍຸ ແລະ ຂໍ້ຈຳກັດການໂອນໄວ້ໃນສັນຍາຢ່າງຊັດເຈນ ເພື່ອຫຼີກເວັ້ນຂໍ້ຂັດແຍ່ງໃນພາຍຫຼັງ.
ກ່ອນຖືທີ່ດິນ ຄວນ “ກວດສຸຂະພາບສັນຍາ” ກ່ອນ ເພື່ອຫຼີກເວັ້ນບັນຫາ
ການລົງທຶນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບທີ່ດິນ ມີມູນຄ່າສູງ ແລະ ໃຊ້ເວລາດົນ, ກ່ອນເຊັນສັນຍາ ຄວນກວດສອບສິດ ແລະ ກວດສຸຂະພາບສັນຍາ. 老法智 ສະເໜີບໍລິການກວດສຸຂະພາບສັນຍາດ້ວຍ AI ແລະ ປຶກສາຟຣີ, ຊ່ວຍໃຫ້ທ່ານລະບຸຂໍ້ກຳນົດທີ່ມີຄວາມສ່ຽງໃນສັນຍາໄດ້ຢ່າງວ່ອງໄວ. ນອກຈາກນີ້, ຖ້າທ່ານວາງແຜນຈົດທະບຽນເຄື່ອງໝາຍການຄ້າ ຫຼື ດຳເນີນທຸລະກິດອື່ນໃນລາວ, ເຄື່ອງມືກວດສອບຄວາມຊ້ຳຂອງເຄື່ອງໝາຍການຄ້າຂອງ 老法智 ກໍ່ສາມາດຊ່ວຍທ່ານຫຼີກເວັ້ນຄວາມສ່ຽງດ້ານກາລະຕະຫຼາດໄດ້ລ່ວງໜ້າ.
ບົດຄວາມນີ້ຮຽບຮຽງໂດຍ 老法智 LawLao AI, ມີຈຸດປະສົງເພື່ອໃຫ້ຂໍ້ມູນເທົ່ານັ້ນ, ບໍ່ຖືເປັນຄຳແນະນຳທາງກົດໝາຍ. ຖ້າທ່ານມີຄຳຖາມເພີ່ມເຕີມ, ຍິນດີຕ້ອນຮັບເຂົ້າເບິ່ງ https://www.123laoai.com ເພື່ອປຶກສາ AI ຟຣີ, ຫຼື ໃຊ້ເຄື່ອງມືກວດສຸຂະພາບສັນຍາ ແລະ ກວດສອບຄວາມຊ້ຳຂອງເຄື່ອງໝາຍການຄ້າ ເພື່ອໃຫ້ການລົງທຶນປອດໄພຍິ່ງຂຶ້ນ.
In Laos, why can you only 'lease' land but not 'buy' it? What foreign developers must know
You are planning to invest in a resort or factory in Laos. You find a piece of land and want to 'buy' it directly—but the local agent tells you that the land can only be 'leased' or 'concessioned', not purchased outright. You may wonder: why?
Land belongs to the state; you only get the right to use
Laos' land system differs from many countries: land belongs to the entire people of the state and is uniformly managed and allocated by the state. Any individual, legal entity, or organization that acquires land in accordance with the law obtains a land use right, not land ownership. According to the relevant provisions of the Land Law, aliens, stateless persons, and foreigners (including foreign investment enterprises) may obtain land lease or land concession rights in accordance with the law, but do not enjoy land ownership. In other words, the core for foreign developers in Laos is not 'buying out' but obtaining the right to use for a certain period through lease or concession.
Use right is not ownership, but rights are protected
Although you cannot obtain ownership of the land, the lessee or concessionaire may use the land within the scope of the contract and own the buildings constructed on the land and the income generated. This means you can build buildings and factories on the leased land, and these structures belong to you, but the land itself still belongs to the state. Therefore, before signing the contract, be sure to clarify the terms regarding whether the source of rights is legal, the term length, whether renewal is possible, and whether transfer or mortgage is allowed. In practice, it is recommended to clearly stipulate renewal conditions and transfer restrictions in the contract to avoid subsequent disputes.
Conduct a 'contract check-up' before acquiring land to avoid pitfalls
Land-related investments involve large amounts and long cycles. Before signing, it is advisable to verify the ownership and conduct a contract check-up. LawLao AI provides AI contract check-up and free consultation to help you quickly identify risk clauses in the contract. Additionally, if you plan to register a trademark or engage in other commercial activities in Laos, LawLao AI's trademark search tool can help you avoid brand infringement risks in advance.
This article is compiled by LawLao AI for reference only and does not constitute legal advice. If you have more questions, please visit https://www.123laoai.com for free AI consultation, or use the contract check-up and trademark search tools to make your investment more secure.